Exenciones en el pago de la Plusvalía Municipal

A lo largo de este artículo vamos a comentar la Sentencia del Tribunal Constitucional (TC) que anula el el impuesto municipal sobre el incremento de valor de los terrenos de naturaleza urbanana cuando no existe incremento de valor, así como el caso particular de la plusvalía derivada de ejecuciones hipotecarias.

Intrducción

En primer lugar, es importante definir los conceptos generales del impuesto sobre el incremento de valor de los terrenos de naturaleza urbana, comúnmente conocido como “plusvalía”.

¿Qué es la plusvalía?

Se trata de un impuesto directo, regulado por la Ley de Haciendas Locales y gestionado por tanto por los Ayuntamientos, que grava el incremento de valor de los terrenos de naturaleza urbana al transmitirse la propiedad, ya sea a título oneroso (operaciones de compra-venta, expropiaciones…), gratuito o lucrativo (donaciones, herencias…)

¿Quién es el obligado tributario?

La determinación del sujeto pasivo depende del tipo de operación, como se detalla en el siguiente esquema:

        TIPO DE TRANSMISIÓN        SUJETO PASIVO
              A título oneroso           Transmitente (*)
              A título gratuito       Donatario/Adquirente
              Herencias             Heredero

(*) Nota: Es importante tener en cuenta que los acuerdos entre las partes para pactar el pago del impuesto por el adjudicatario no afecta al obligado tributario de cara a la Administración.

¿Cuál es el plazo para efectuar la liquidación?

El plazo para efectuar la liquiación del impuesto en una operación de compraventa es de 30 días desde la fecha de devengo, que vendrá determinada por la fecha de la escritura de compraventa. En el caso de transmisiones por causa de fallecimiento, éste se incrementa hasta los 6 meses, que pueden ser prorrogables hasta un año si el sujto pasivo lo solicita.

  1. Resolución del Tribunal Constitucional sobre la plusvalía

La Sentencia de de fecha 11 de mayo de 2017 del Tribunal Constitucional determina la inconstitucionalidad de la plusvalía, pero únicamente en los casos de inexistencia de incrementos de valor, al considerar que ésta vulnera el principio de capacidad económica garantizado en el artículo 31.1 de la Constitución Española.

Entiende el Tribunal que dicha vulneración existe teniendo en cuenta que el simple hecho de haber sido titular de un terreno de naturaleza urbana implica que si se efectúa la venta del mismo, es obligatorio efectuar el pago del impuesto, independientemente de que el bien efectivamente haya incrementado o no su valor.

Hasta la fecha, el sistema de cálculo del impuesto, toma como referencia el valor catastral en el momento de la venta y los años transcurridos desde su adquisición por el transmitente, aplicando un coeficiente de revalorización estimado por cada año transcurrido (% variable según Ayuntamiento). Bajo estos supuestos, el precio del bien siempre experimenta un incremento con el transcurso de los años.

Esta decisión del TC supone por tanto la necesidad de llevar a cabo la correspondiente reforma de la Ley de Haciendas Locales, para incluir las modificaciones correspondientes que impidan someter a tributación aquellas operaciones en las que no se produzca un incremento de valor.

Es importante matizar que en ningún caso el Tribunal Constitucional anula el impuesto, sino únicamente su aplicación en aquellos casos donde no se ha producido una ganancia económica.

Tras la sentencia del Tribunal Constitucional, ya hemos mencionado que queda pendiente la correspondiente modificación de la normativa, en primer lugar para prever los casos en que no existe incremento de valor, y en segundo lugar para determinar los mecanismos que permitan acreditar la inexistencia de dicho incremento.

Para efectuar las reclamaciones de plusvalías indebidamente pagadas, que podrán realizarse  de los ejercicios no prescritos, una posibilidad, y las más sencilla, consiste en aportar las escrituras de adquisición y venta, si bien esta alternativa no está considerada como prueba concluyente por muchos Juzgados para determinar si ha existido o no incremento de valor. La principal prueba adicional que será determinante consistirá en aportar una tasación realizada por un perito, si bien también hay que tener en cuenta que esto supone un coste adicional por lo que será preciso evaluar el mismo en relación al importe de la plusvalía que se pretende reclamar.

  1. Plusvalía en caso de Ejecución Hipotecaria

2.1 ¿Quién es el obligado tributario?

De acuerdo con el artículo 106.1 del Real Decreto Legislativo 2/2004 por el que se aprueba el Texto Refundido de la Ley Reguladora de las Haciendas Locales, en las transmisiones onerosas, es decir, aquellas en las que existe una contraprestación, el sujeto pasivo del Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana será la persona, física o jurídica, que transmita el inmueble. Si extrapolamos esto al caso particular de una ejecución hipotecaria, el obligado tributario no es otro que el propio ejecutado.

2.2 Exención por dación en pago y ejecuciones hipotecarias

Con la Ley 18/2014 de 15 de octubre de aprobación de medidas urgentes para el crecimiento, la competitividad y la eficiencia, con efectos desde el 01 de enero de 2014, se establece una exención a la obligación de efectuar el pago de la plusvalía municipal en caso de dación en pago o ejecución hipotecaria, siempre y cuando se cumplan los siguientes requisitos:

  1. Que la dación en pago o la ejecución hipotecaria se efectúe para la cancelación de deuda hipotecaria sobre la vivienda habitual. En este sentido, se considerará vivienda habitual si el deudor ha permanecido empadronado en la misma de forma ininterrumpida durante al menos los dos años anteriores a la ejecución/dación en pago, o bien desde el momento de la adquisición si aún no hubiesen transcurrido los dos años.
  2. Que el deudor o cualquier otro miembro de su unidad familiar no disponga de bienes y/o derechos que permitan satisfacer la deuda pendiente. En este sentido, existe presunción de cumplimiento, si bien puede ser objeto de comprobación, por lo que en caso de tener lugar la misma y quedar probado lo contrario, el Ayuntamiento emitirá la correspondiente liquidación del impuesto.

Para poder acreditar la exención, será necesario presentar la siguiente documentación:

Madrid, 23 de Junio de 2017

A Plus Abogados y Economistas, S.L.P

El Decreto de Adjudicación y su inscripción registral

A lo largo del presente artículo vamos a detallar los requisitos necesarios que deben tenerse en cuenta para llevar a cabo la inscripción en el Registro de la Propiedad del Decreto de Adjudicación de una vivienda. 

Introducción

En primer lugar, es importante distinguir la diferencia entre el Decreto de Aprobación del Remate y el Decreto de Adjudicación.

El Decreto de Aprobación del Remate es la resolución procesal mediante la cual se determina el mejor postor en la subasta, requiriéndose al mismo a fin de que en el plazo de cuarenta días hábiles, contados a partir del día siguiente a la notificación del mismo, consigne el precio del remate. En ningún caso es equivalente a un título de propiedad.

El Decreto de Adjudicación, será dictado por el Juzgado una vez constatada la consignación del remate por parte del mejor postor, siendo ésta la resolución judicial que determina la transmisión del inmueble objeto de subasta, y por tanto el documento que deberá ser objeto de inscripción en el Registro de la Propiedad.

¿Qué documentación es necesario aportar al Registro de la Propiedad para tramitar la inscripción?

Junto con el Decreto de Adjudicación, que tal y como se ha detallado anteriormente, corresponde al título de propiedad del inmueble adjudicado, es necesario aportar los siguientes documentos, que serán verificados por el Registrador de la Propiedad:

  1. Liquidación del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales Onerosas.
  2. Mandamientos de cancelación de cargas.
  3. Liquidación del Impuesto sobre Actos Jurídicos Documentados
  4. Instancia que certifique que la vivienda se encuentra libre de arrendatarios y ocupantes.
  5. Liquidación del Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana (plusvalía) o comunicación al Ayuntamiento de la operación.

1. Liquidación del Impuesto sobre transmisiones Patrimoniales Onerosas

En el caso de transmisiones de bienes realizadas mediante subasta judicial, al igual que ocurre cuando se trata de operaciones de compraventa, el obligado tributario será el adjudicatario/adquirente del inmueble, que deberá realizar la autoliquidación del impuesto a través del Modelo 600 en el plazo de 30 días hábiles. Para ello hay que tener en cuenta que el impreso correspondiente a dicho modelo estará regulado de una forma determinada en cada comunidad autónoma, por lo que es aconsejable acceder al mismo a través de la página web de la Consejería de Economía y Hacienda correspondiente. (En el caso de que una comunidad autónoma no tenga competencias en este ámbito, la autoliquidación deberá realizarse a través de la Agencia Tributaria).

Es importante señalar que el documento liquidable en el impuesto sobre transmisiones patrimoniales onerosas en adquisiciones mediante subasta judicial es el Decreto de Adjudicación.

En el caso de transmisiones de bienes inmuebles, el tipo general de gravamen es del 6% en la Comunidad Autónoma de Madrid (a partir del 01 de enero de 2014), que deberá ser aplicado sobre la base imponible, constituida por el valor de adquisición fijado en la subasta.

Adicionalmente al Impreso correspondiente al Modelo 600, en el que deberá figurar el justificante de ingreso de la deuda tributaria, deberá aportarse una copia del Decreto de Adjudicación.

2. Mandamientos de cancelación de cargas

De acuerdo con lo dispuesto en artículo 674 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, junto con el Decreto de adjudicación se expedirá Mandamiento al Registro de la Propiedad de cancelación de la anotación que haya originado el remate o la adjudicación, así como todas las inscripciones y anotaciones posteriores. En cuanto a las cargas que anteceden a la ejecutada, es preciso señalar que éstas subsisten tras la adjudicación, por lo que deberán ser asumidas por el adjudicatario.

3. Liquidación del impuesto sobre Actos Jurídicos Documentados

En este caso, el documento liquidable es el Mandamiento de Cancelación de cargas, al contener éste actos inscribibles en el Registro de la Propiedad, siendo el obligado tributario la persona en cuyo interés se expiden los documentos; en el caso de transmisión de bienes mediante subasta judicial, el adjudicatario.

La liquidación del impuesto sobre Actos Jurídicos Documentados debe realizarse a través del Modelo 601. Al igual que en el caso anterior, el impreso correspondiente estará regulado de una determinada forma en cada comunidad autónoma, por lo que es aconsejable acceder al mismo a través de la Consejería de Economía y Hacienda correspondiente.

Si bien el tipo general de gravamen es el 0,75% en la Comunidad Autónoma de Madrid, que debe ser aplicado sobre el valor declarado en el documento, en el caso que nos ocupa y que supone la liquidación del Mandamiento de cancelación de cargas, es una operación no sujeta al impuesto y como tal hay que declararla.

Adicionalmente al Impreso correspondiente al Modelo 601, deberá aportarse una copia del correspondiente Mandamiento de cancelación de cargas.

 4.Instancia Vivienda libre de arrendatarios

Otro de los requisitos exigibles por el Registro de la Propiedad para la inscripción del Decreto de Adjudicación, es la presentación de una instancia mediante la que el adjudicatario o un representante del mismo en caso de que éste sea persona jurídica, certifique que el inmueble ejecutado se encuentra libre de arrendatarios y ocupantes.

Mediante resolución de fecha 08 de noviembre de 2012 de la Dirección General de los Registros y el Notariado, se determina que la obligación de acreditar que el inmueble se encuentra libre de arrendatarios viene justificada por el hecho de que la adjudicación de una finca en procedimiento de ejecución es un supuesto equiparable a una operación de compraventa, lo que implica la aplicación de lo dispuesto en el artículo 25 de la Ley 29/1994 de Arrendamientos Urbanos, referido al derecho de adquisición preferente.

5. Impuesto sobre el incremento de valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana (“Plusvalía”)

De acuerdo con el artículo 106.1 del Real Decreto Legislativo 2/2004, por el que se aprueba el Texto Refundido de la Ley Reguladora de las Haciendas Locales, en las transmisiones de inmuebles onerosas, el sujeto pasivo del IIVTNU será la persona, física o jurídica que transmita el inmueble, lo que, aplicado a la adjudicación de un inmueble a través de subasta judicial que es el caso que nos ocupa, implica que el obligado tributario no es otro que el propio ejecutado.

No obstante lo anterior, uno de los requisitos imprescindibles para la inscripción de la transmisión en el Registro de la Propiedad es que se acredite la liquidación del impuesto ante la correspondiente Administración Municipal, que debe ser efectuada en el plazo de 30 días.

Es por ello que, aunque efectivamente no es obligación del adjudicatario afrontar el pago del impuesto, sí debe acreditar la comunicación de la operación a la Administración Municipal; para lo cual el propio Registro de la Propiedad dispone de un impreso confeccionado a tal efecto que deberá ser rellenado por el adjudicatario, e incluido junto al resto de la documentación aportada. En este caso particular, será el propio Registro de la Propiedad quien remita el ejemplar correspondiente al Ayuntamiento.

Madrid, 02 de junio 2017

A Plus Abogados y Economistas, S.L.P

La hipoteca sobre el derecho de remate

En este artículo vamos a plantearnos diversas cuestiones referidas a la introducción por el punto 3 de la Disposición Final 9ª de la Ley de Enjuiciamiento Civil  1/2000, de 7 de enero, del artículo 107.12 de la Ley Hipotecaria en el que se contempla la hipoteca sobre el derecho de remate.

¿Qué es?

Partimos del artículo 107 el cual se refiere a los derechos susceptibles de ser hipotecados, en concreto, en su punto 12 señala lo siguiente: El derecho del rematante sobre los inmuebles subastados en un procedimiento judicial. Una vez satisfecho el precio del remate e inscrito el dominio en favor del rematante, la hipoteca subsistirá, recayendo directamente sobre los bienes adjudicados”.

Resulta llamativo que este precepto considere hipotecable un derecho obligacional, pero el mismo tiene su fundamento en que aunque es un derecho en principio obligacional tiene una vocación real, ya que parte de un derecho obligacional pero se espera que se convierta en derecho real cuando el préstamo grave la finca en su conjunto y no el derecho del rematante sobre ella.

¿Qué finalidad podría tener la introducción de este precepto?

El fundamento de este artículo es facilitar que a la subasta pueda concurrir el mayor número posible de postores interesados en la adquisición del inmueble objeto de la subasta, a pesar de que no tenga suficiente capital para pagar el precio del bien subastado, siempre que estén dispuestos a acudir a un préstamo hipotecario para pagarlo. Por tanto, se pretende facilitar la financiación del precio del remate y de esta forma contribuir a que la enajenación forzosa del inmueble subastado cumpla mejor su cometido de obtener el mejor precio posible por el bien embargado beneficiando de esta manera tanto al acreedor como al deudor.

De esta forma, la entidad o persona que financie al rematante podrá contar con una garantía hipotecaria de su derecho a la devolución de lo prestado de carácter ágil e inmediato, lo que otorga seguridad jurídica.

¿Cómo funciona?

Una vez que se adjudica el bien objeto de subasta al mejor postor, el Letrado de la Administración de Justicia dictará Decreto de aprobación del remate a su favor, concediéndole un plazo de 40 días para que consigne el resto del precio ofrecido en la Cuenta de Depósitos y Consignaciones. Durante este tiempo el adjudicatario podrá, conforme al artículo 670.6 de la LEC, solicitar financiación a través de un préstamo hipotecario para poder hacer frente al pago del bien subastado.

Si el adjudicatario decidiera obtener financiación para hacer frente al pago del remate, deberá comunicar esta opción al Letrado de la Administración de Justicia y solicitar la expedición del testimonio del Decreto de aprobación del remate, aun antes de haberse pagado el precio, en el que el Letrado de la Administración de Justicia hará constar la situación del adjudicatario y la finalidad por la que se inscribe, que no es otra que la de constituir una hipoteca sobre su derecho como rematante.

La consecuencia de dicha solicitud es la suspensión del plazo de los 40 días, reseñado en el artículo 670.1 de la LEC, que se le otorgan al adjudicatario para abonar el resto del remate. Dicho plazo se reanudará una vez que se entregue el testimonio al solicitante conforme al artículo 670.6 LEC.

El testimonio del Decreto de aprobación del remate emitido por el Letrado de la Administración de Justicia contendrá los derechos del rematante adquiridos en la subasta a fin de poder constituir la hipoteca que grava esos derechos.

El adjudicatario constituirá hipoteca sobre el derecho que tiene como rematante de la subasta, es decir, se inscribe el testimonio del Decreto de aprobación del remate emitido por el Letrado de la Administración de Justicia.

Reseñar que el Decreto lo emitirá el Letrado de la Administración de Justicia de oficio, no así el testimonio del mismo que deberá ser solicitado por la parte interesada, conforme al artículo 670.8 de la LEC.

Una vez que el adjudicatario obtenga el préstamo deberá consignarlo en la Cuenta de depósitos y consignaciones del Juzgado tras lo cual el Letrado de la Administración de Justicia emitirá Decreto de adjudicación que es a todos los efectos el título de propiedad de la finca subastada. En este momento, el adjudicatario podrá solicitar la emisión de un segundo testimonio sobre el Decreto de adjudicación en el que se declarará que se han cumplido los requisitos exigidos por el art. 674 LEC.

Destacar que los requisitos a los que se refiere el artículo 674 de la LEC son los siguientes:

Por su lado este segundo testimonio, aparte de declarar el cumplimiento de los requisitos contenidos en el artículo 674 de la LEC por el adjudicatario, establecerá que el rematante ha obtenido crédito para atender el pago del precio del remate y, en su caso, el depósito previo, indicando los importes financiados y la entidad que haya concedido el préstamo tal y como queda reconocido por el artículo 673 LEC.

La información establecida en este segundo testimonio es relevante puesto que determina la inscripción de la finca finalmente tal y como señala el artículo 134 de la Ley Hipotecaria el cual establece: “El testimonio del decreto de adjudicación y el mandamiento de cancelación de cargas, determinarán la inscripción de la finca o derecho a favor del adjudicatario y la cancelación de la hipoteca que motivó la ejecución, así como la de todas las cargas, gravámenes e inscripciones de terceros poseedores que sean posteriores a ellas, sin excepción, incluso las que se hubieran verificado con posterioridad a la nota marginal de expedición de certificación de cargas en el correspondiente procedimiento.

Tan sólo subsistirán las declaraciones de obras nuevas y divisiones horizontales posteriores, cuando de la inscripción de la hipoteca resulte que ésta se extiende por ley o por pacto a las nuevas edificaciones”.

El mandamiento de cancelación de cargas es el acto de comunicación judicial por el que se ordena el libramiento de certificaciones o testimonios y la práctica de cualquier actuación cuya ejecución corresponda a los Registradores de la Propiedad.

El segundo testimonio servirá para poder acudir al Registro de la Propiedad y ampliar la hipoteca que ya no recaerá sobre el derecho del rematante, sino sobre el bien subastado en sí mismo. Es decir, la hipoteca no recae sobre unos derechos adquiridos sino que recae sobre el inmueble adjudicado. Es a partir de este segundo testimonio cuando se transmite la propiedad.

¿Qué criterios se deben seguir para su formalización?

En este punto todavía no hay doctrina consolidada por lo que hay diversidad de posturas. Por un lado hay juristas que defienden que la hipoteca deberá constituirse mediante escritura pública; por otro lado, se afirma que dicha constitución deberá realizarse mediante título judicial; y, por último, valdría si la constitución se realiza apud acta ante el Letrado de la Administración de Justicia.

Asimismo es importante fijar el momento en el que la enajenación producirá efectos reales, es decir, desde cuándo el rematante adquiere el dominio en pública subasta, o cuando se consumase la venta. El legislador en la reforma procesal llevada a cabo en la Ley 13/2009 establece que el Letrado de la Administración de Justicia deberá emitir dos decretos:

1º.- Aprobación del remate con el que se perfecciona la venta.

2º.- Adjudicación del mismo, en el que deberá constar que se ha abonado el precio del remate en la cuenta de Depósitos y Consignaciones y establece el momento de la consumación de la venta.

¿Cuál sería el orden de la inscripción?

Según lo establecido en el artículo que estamos analizando, el 107.12 de la Ley Hipotecaria se señala lo siguiente:

1º Se inscribirá y se constituirá la hipoteca sobre el remate.

2º Se inscribirá el título de dominio a favor del deudor y como consecuencia de ello, se modificará automáticamente el objeto de la hipoteca.

Dicha traslación se hará constar mediante nota marginal y sin necesidad de ninguna acción más la hipoteca recaerá sobre el bien adjudicado.

Esta novedosa medida supone una excepción al principio de tracto sucesivo que rige en el derecho hipotecario ya que lo primero que se inscribe es un derecho, que en principio no tendría acceso al Registro de la Propiedad.

¿Qué ocurriría si finalmente el adjudicatario no realiza la consigna del remate correspondiente?

En el supuesto de que finalmente el adjudicatario no llegara a consignar el precio en la cuenta de Depósitos y Consignaciones, y el hipotecante no deviniera dueño del inmueble sobre el que se tenía el derecho hipotecado se producirá la quiebra de la subasta con la consiguiente pérdida del depósito y, a consecuencia de ello, se procederá a realizar un nuevo señalamiento (Art. 653 LEC). De este modo, se iniciará una nueva subasta con un nuevo remate incluyendo la posibilidad de que el deudor pueda levantar el embargo.

En este punto es conveniente señalar la diferencia existente entre la quiebra de la subasta y la subasta desierta ya que las consecuencias son distintas.

Por un lado, la subasta en quiebra conforme al artículo 653 de la LEC se produce cuando ninguno de los rematantes consignare el precio en el plazo señalado o si por culpa de ellos dejare de tener efecto la venta, pierden por tanto el depósito que hubieran efectuado y se procede a una nueva subasta, salvo que con los depósitos constituidos por aquellos rematantes se pudieran satisfacer el capital e intereses del crédito del ejecutante y las costas. En este caso, ya ha habido adjudicatario pero el mismo no ha procedido a pagar el remate.

En cambio, la subasta desierta es aquella en la que nadie participa o aquella en la que nadie se queda con el bien mueble o inmueble subastado. Por ello, en este supuesto no ha habido adjudicatario puesto que no se han presentado a la subasta postores.

Por el contrario, si el adjudicatario si procede al abono de la cantidad correspondiente en la cuenta de Depósito y Consignaciones se dictará el Decreto de adjudicación (670.8 LEC).

La nueva subasta electrónica de Bienes Inmuebles

En los puntos siguientes se exponen de forma esquemática el procedimiento para la realización de la puja electrónica.

(Artículos 655 a 675 de la Ley de Enjuiciamiento Civil y 107 12 de la Ley Hipotecaria.)

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  1. Abierta la subasta, la puja se hace vía electrónica, con las siguientes reglas:
    • Identificarse de forma suficiente en el Portal de Subastas
    • Declarar que se conocen las condiciones generales y particulares de la subasta. Estas condiciones estarán en el Portal de Subastas
    • Tener acreditación: para ello, es necesario haber consignado el 5% de los bienes
  2. El ejecutante solo puede tomar parte si existen otros licitadores. No es necesario que deposite cantidad alguna.
  3. El ejecutante o acreedores posteriores pueden reservarse la facultad de ceder el remate a un tercero. Esta cesión deberá hacerse ante la Letrada de la Administración de Justicia responsable, con asistencia del cesionario, quien deberá aceptarla, previa o simultáneamente al pago del precio del remate.
  1. La subasta se realiza en el Portal de Subastas de la Agencia Estatal Boletín Oficial del Estado, https://subastas.boe.es, el cual realizará la numeración de los lotes formados.
  2. La subasta se anuncia en el BOE, y se abrirán pasadas 24 horas. El anuncio contiene la fecha, la Oficina Judicial, el número de identificación y clase, y la dirección electrónica de la subasta.
  3. El ejecutante, el ejecutado o el tercer poseedor, si lo hubiera, pueden aportar toda la información sobre el bien objeto de licitación.
  4. Las pujas se envían telemáticamente a través de sistemas seguros de comunicaciones al Portal de Subastas. El postor debe indicar si consiente o no la reserva del depósito y si puja en nombre propio o de un tercero. Además, si el postor puja por una cantidad inferior a la del mejor postor hasta el momento, se le reservará el depósito de manera automática.
  5. Las posturas pueden ser por importe superior, igual o inferior a la más alta ya realizada: si hay posturas por el mismo importe, se preferirá a la anterior en el tiempo. El Portal solo publicará la puja más alta hasta ese momento.
  1. Las posturas serán admitidas durante 20 días naturales desde su apertura, es decir, incluidos fines de semana y festivos. La subasta no se cerrará hasta transcurrir 1 hora desde la realización de la última postura siempre que fuera superior a la mejor realizada hasta ese momento, hasta que ello conlleve la ampliación del plazo inicial de 20 días por un máximo de 24 horas.
  2. Si el Letrado de Administración de Justicia conoce de la situación de insolvencia del deudor, suspenderá la subasta y la dejará sin efecto aunque ya se hubiera iniciado.
  3. Si la subasta se suspende por tiempo superior a 15 días, se devolverán las consignaciones. Para reanudar la subasta, es necesario que se haga una nueva.
  4. Terminada la subasta, el Letrado de la Administración de Justicia expresará el nombre, apellidos y dirección del mejor postor y de la postura que formuló.
  5. Si el mejor licitador no paga transcurrido el plazo, el siguiente postor por orden decreciente y siempre que hubiera optado por la reserva de postura, se convertirá en el postor vencedor.
  6. Las devoluciones se harán a quien efectuó el depósito con independencia de si actuó por sí mismo o en nombre de otro.
  7. En todo momento anterior a la aprobación del remate o adjudicación al ejecutante, puede el ejecutado recuperar sus bienes pagando al ejecutante lo que le deba incluidos intereses y costas. El Letrado de la Administración de Justicia acordará la suspensión de la subasta.
  1. Si la mejor postura fuera igual o superior al 70% el Letrado de la Administración de Justicia responsable, aprobará el remate a favor del mejor postor de manera automática. En el plazo de 40 días hábiles el rematante habrá de pagar en la Cuenta de Depósitos y Consignaciones la diferencia entre lo depositado y el precio del remate.
  2. Para el pago de cantidades reclamadas el Letrado de la Administración de Justicia puede acordar la subasta en lotes separados.
  3. Si solo se hicieran posturas superiores al 70%, pero ofreciendo pagar a plazos con garantías suficientes, se harán saber al ejecutante quien podrá pedir la adjudicación del inmueble por el 70% del valor en 20 días. Si la ejecutante no hace uso de este derecho, se aprobará el remate a favor de la mejor de aquellas posturas.
  4. En caso de vivienda habitual: transcurrido el plazo sin que el ejecutado ejercite su derecho, el ejecutante en 5 días puede pedir adjudicación del inmueble por el 70% de dicho valor o por la cantidad que se le deba siempre que sea superior al 60% del valor de tasación y de la mejor postura.
  5. En caso de vivienda diferente a la habitual: si la mejor postura es inferior al 70% del valor por el que salió la subasta, y el ejecutado no hubiere presentado postura, el acreedor puede pedir la adjudicación por el 70% o por la cantidad que se le deba siempre que sea superior a la mejor postura.
  6. Cuando el ejecutante no haga uso de esta facultad, se aprobará el remate a favor del mejor postor, siempre que hubiera ofrecido mas del 50% o si hubiera ofrecido menos que cubra de manera suficiente la cantidad por la que se haya despachado la ejecución, incluyendo intereses y costas.
  7. Cuando la mejor postura sea igual o superior al 50% del valor del bien, el Letrado de la Administración de Justicia mediante decreto aprobará el remate a favor del mejor postor.
  8. Si solo se hiciesen posturas superiores al 50% del valor de tasación del bien, pero ofreciendo pagar a plazos con garantías suficientes del precio alzado, el ejecutante en 5 días podrá pedir la adjudicación de los bienes por el 50%. Si no lo hiciese, se aprobará a favor de la mejor de las posturas presentadas.
  9. Si la mejor postura es inferior al 50% del valor de tasación, o siendo inferior no cubre la cantidad por la que se haya despachado la ejecución incluyendo intereses y costas, el letrado de la Administración de Justicia resolverá sobre la aprobación del remate, resolverá teniendo en cuenta especialmente la conducta del deudor, las posibilidades de satisfacer la voluntad del acreedor, el sacrificio patrimonial del deudor y el beneficio que obtenga el acreedor. Cuando el letrado de la Administración de Justicia deniegue la aprobación del remate, dará traslado al acreedor para que pueda pedir la adjudicación de los bienes por el 50% del valor de la tasación o por la cantidad que se le deba o el que corresponda por tratarse de vivienda habitual.
  10. Si en la subasta no hubiera ningún postor, en 20 días el acreedor puede pedir la adjudicación del bien.
    1. Si se tratara de vivienda diferente a la habitual: el acreedor puede pedir la adjudicación del 50% del valor por el que el bien hubiera salido a subasta, o por la cantidad que se le deba por todos los conceptos.
    2. Si se tratara de vivienda habitual: la adjudicación se hace por importe igual al 70% del valor del bien, o por el 60% si la cantidad que se le deba por todos los conceptos es inferior a ese porcentaje. Si en el plazo de 20 días el acreedor no hace uso de esa facultad, el Letrado de la Administración procederá al alzamiento del embargo a instancia del ejecutado.
  11. Finalizada la subasta, se devolverán las cantidades a los postores excepto al mejor postor que se reservara en depósito como garantía del cumplimiento de su obligación y como parte del precio. Si los postores lo solicitan podrán mantener sus cantidades en depósito para que si el rematante no pagara el precio en el plazo pueda aprobarse el remate a favor del siguiente mejor postor y ante dos posturas iguales, tendrá preferencia la anterior en el tiempo.
  12. Si los rematantes no pagan en plazo o si por su culpa dejara de tener efecto la venta, perderán su depósito y se procederá a nueva subasta, salvo que con los depósitos de aquellos rematantes se satisfaga el capital de intereses del crédito del ejecutante y las costas.
  13. Cuando se le reclame para constituir hipoteca sobre los inmuebles subastados en un procedimiento judicial, el Letrado de la Administración expedirá testimonio del Decreto de aprobación del remate, aún antes de haberse pagado el precio. La solicitud suspenderá el plazo para pagar el precio del remate que se reanudará una vez entregado el testimonio al solicitante.
  1. El adquiriente puede solicitar la posesión del inmueble que no se halle ocupado. Si estuviera ocupado, el Letrado de la Administración acordará el lanzamiento cuando el órgano judicial haya resuelto que el ocupante u ocupantes no tiene derecho a permanecer allí. También lo puede solicitar el adquiriente en plazo de 1 año desde la adquisición del inmueble, para que el órgano judicial resuelva sobre ese derecho de permanencia.
  2. Los ocupantes serán citados a una vista que señalará el Letrado de la Administración en un plazo de 10 días, pudiendo alegar y probar lo que consideren oportuno respecto de su situación, sobre la cual el órgano judicial resolverá por medio de auto.

En Madrid a 08 de septiembre de 2016

A Plus Abogados y Economistas, SLP

Qué es una SOCIMI

Qué es una SOCIMI

Las SOCIMI son  Sociedades Anónimas Cotizadas de Inversión en el Mercado Inmobiliario.

Son el equivalente español a los REIT del mundo anglosajón, unos vehículos ideados para incentivar el mercado del alquiler.

Las SOCIMI permiten invertir en ACTIVOS INMOBILIARIOS sin necesidad de grandes desembolsos y facilitan la liquidez de dichas inversiones al encontrarse obligadas a cotizar en un mercado regulado o sistema multilateral de negociación, como es el Mercado Alternativo Bursátil (MAB).

Gozan de importantes INCENTIVOS FISCALES a cambio de cumplir ciertos requisitos establecidos en su régimen legal. (Ley 11/2009, de 26 de octubre, por la que se regulan las Sociedades Anónimas Cotizadas de Inversión en el Mercado Inmobiliario, modificada el 28 de Diciembre de 2012 con efecto para los periodos impositivos a partir del 1 de Enero de 2013).

Las SOCIMI facilitan la inversión en el mercado inmobiliario siendo su actividad principal la inversión en activos inmobiliarios de naturaleza urbana (viviendas, locales, hoteles, oficinas, garajes, etc.). También pueden mantener participaciones en otras SOCIMI.

La principal ventaja que ofrecen es el establecimiento de un régimen fiscal especial, siempre que cumplan una serie de requisitos que le permite tributar al 0% en el Impuesto de Sociedades.

Régimen Legal de la SOCIMI

Deben ser sociedades anónimas (S.A.) españolas o extranjeras, con capital totalmente desembolsado, cuyas acciones representadas en anotaciones en cuenta no tengan restricción estatutaria sobre negociación o transmisibilidad.

La cifra mínima de CAPITAL SOCIAL  es de 5 millones de euros.

Los bienes inmuebles que integren el activo de la sociedad deben permanecer arrendados por un MINIMO DE 3 AÑOS.

Distribuirán  la mayor parte de su BENEFICIO entre sus accionistas, al menos el 80% del beneficio después de impuestos.

Será su principal actividad el ARRENDAMIENTO de inmuebles URBANOS (viviendas, garajes, locales comerciales, oficinas, entre otros).

Se fija en el 80% el porcentaje obligatorio de inversión en bienes inmuebles para el ARRENDAMIENTO y, por tanto, el otro 20% de las rentas de una SOCIMI podrá proceder de OTRAS ACTIVIDADES. Dentro del 80% para arrendamiento se entiende incluida, la promoción de bienes inmuebles solares, para su posterior arrendamiento, la rehabilitación de inmuebles para su arrendamiento y la participación en otras SOCIMI o entidades similares e instituciones de inversión colectiva.

Las APORTACIONES NO DINERARIAS estarán basadas en la valoración realizada por un TASADOR INDEPENDIENTE.

Llevarán CONTABILIDAD INDIVIDUALIZADA por cada inmueble y para cada actividad.

Existen reglas de entrada y salida en el REGIMEN FISCAL ESPECIAL garantizando una adecuada tributación en las rentas generadas (especialmente en inmuebles que pertenezcan a diferentes periodos impositivos).

La LEY 11/2009, de 26 de octubre, por la que se regulan las Sociedades Anónimas Cotizadas de Inversión en el Mercado Inmobiliario se PUBLICÓ EN EL BOE el pasado 27 de octubre de 2009 y se modificó el 28 de diciembre de 2012.

Régimen Fiscal de la SOCIMI

Las SOCIMI están sujetas en el IMPUESTO DE SOCIEDADES al tipo del 0%.

La entidad tendrá un GRAVAMEN especial del 19% sobre los DIVIDENDOS o beneficios distribuidos a los socios cuya participación en el capital social sea igual o superior al 5%, cuando dichos dividendos, en sede de sus socios estén exentos o tributen a un tipo inferior al 10%.

Deberá regularizarse y tributar de acuerdo con el régimen general y el tipo general del IS en caso de incumplimiento de plazo de permanencia de 3 años (Art. 3.3 Ley 11/2009) o de que tribute por otro régimen distinto en el IS antes de que se cumpla el referido plazo de tres años.

La CONSTITUCIÓN de sociedades, las AMPLIACIONES DE CAPITAL o las APORTACIONES NO DINERARIAS a SOCIMI estarán exentas de OPERACIONES SOCIETARIAS.

Las SOCIMI gozan de una BONIFICACIÓN DEL 95% en el ITP por la adquisición de VIVIENDAS destinadas al ALQUILER o de terrenos para la promoción de viviendas destinadas al alquiler.

Requisitos para acceder a MAB

Deben ser sociedades anónimas (S.A.) españolas o extranjeras, con capital totalmente desembolsado, cuyas acciones representadas en anotaciones en cuenta no tengan restricción estatutaria sobre negociación o transmisibilidad.

La entidad debe designar un Asesor Registrado y a un Proveedor de liquidez.

Para los estándares contables si la empresa pertenece a la CEE puede optar entre NIIF o el estándar contable nacional. Si no pertenece a la CEE podrá optar entre NIIF y US GAAP.

El objeto social y régimen de inversión debe ser equiparable con el previsto en la legislación española para las SOCIMI.

Compromiso de los propietarios y directivos a no vender acciones ni realizar operaciones equivalentes a la venta durante un año desde la salida al mercado.

Será preciso que sean de titularidad de accionistas con un porcentaje inferior al 5 por ciento de la compañía, un número de acciones, que como mínimo correspondan a un valor estimado de 2 millones de euros, o bien que sea el 25 por ciento de acciones emitidas de la sociedad.

La entidad emisora deberá aportar una valoración realizada por un experto independiente de acuerdo con criterios internacionalmente aceptados, salvo que dentro de los seis meses previos a la solicitud se haya realizado una colocación de acciones o una operación financiera que resulten relevantes para determinar un primer precio de referencia para el inicio de la contratación de las acciones de la sociedad. Esa valoración podrá utilizarse, en su caso, como precio de referencia.

Beneficios que aporta la SOCIMI

A las empresas les ofrece:

A sus accionistas e inversores les ofrece: