Es uno de los impuestos que más dudas genera al vender, heredar o donar un inmueble. Repasamos cómo funciona, cuándo no existe tributación y qué vías pueden estudiarse si se pagó de más.

Qué es la plusvalía municipal y quién la paga

La «plusvalía municipal» es el nombre habitual del Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana (IIVTNU). Es un tributo municipal que grava el incremento de valor experimentado por el suelo urbano cuando se transmite un inmueble.

En las transmisiones onerosas, como la compraventa, el contribuyente es normalmente quien transmite el inmueble. En las transmisiones lucrativas, como las donaciones y las herencias, el contribuyente es quien adquiere. Existe una excepción relevante: si el transmitente en una operación onerosa es una persona física no residente en España, el adquirente actúa como sustituto del contribuyente.

Los plazos generales son de 30 días hábiles en las transmisiones inter vivos y de seis meses en las transmisiones por causa de muerte. En las herencias puede solicitarse una prórroga de hasta un año, en los términos previstos por la normativa y la ordenanza municipal.

El cambio de 2021: cálculo objetivo, incremento real y no sujeción

La STC 182/2021, de 26 de octubre, declaró inconstitucional y nulo el sistema legal de determinación objetiva de la base imponible entonces vigente. El problema no era únicamente que pudieran gravarse operaciones sin ganancia, cuestión ya abordada por la STC 59/2017, sino que el cálculo era obligatorio y no permitía adecuar la tributación al incremento de valor realmente obtenido.

El Real Decreto-ley 26/2021, de 8 de noviembre, reformó la Ley Reguladora de las Haciendas Locales e introdujo el régimen actualmente aplicable:

• Método objetivo. La base se obtiene aplicando al valor catastral del suelo un coeficiente ligado al periodo de generación. Cada ayuntamiento fija sus coeficientes mediante ordenanza, sin superar los máximos legales.
• Incremento real inferior. Si el contribuyente acredita que el incremento real del valor del terreno es inferior al resultado del método objetivo, puede solicitar que se tome aquel como base imponible.
• Inexistencia de incremento. Si se acredita que el valor de transmisión del terreno no supera su valor de adquisición, la operación no está sujeta al impuesto.

No basta con comparar sin más el precio total de compra y de venta del inmueble: la ley exige determinar qué parte de esos valores corresponde al terreno.

Cómo se determina si hubo incremento del terreno

Cuando el inmueble comprende suelo y construcción, las escrituras suelen reflejar un valor conjunto. Para comprobar si existe incremento, se aplica a los valores de adquisición y transmisión la proporción que representa el valor catastral del suelo respecto del valor catastral total en la fecha del devengo.

A estos efectos se toma el mayor de los valores que corresponda conforme a las reglas legales, y no se computan los gastos o tributos asociados a la adquisición o a la transmisión. En las transmisiones lucrativas se atiende también a los valores declarados o comprobados en el Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones.

Los coeficientes aplicables en 2026

Los coeficientes máximos del método objetivo sí fueron actualizados para 2024. Posteriormente se aprobaron nuevas modificaciones mediante normas de urgencia, pero las previstas para 2026 en el Real Decreto-ley 16/2025 fueron derogadas por el Congreso mediante Resolución de 27 de enero de 2026.

Tras esa derogación, continúan siendo aplicables los coeficientes máximos anteriormente vigentes, sin perjuicio de que cada ayuntamiento pueda establecer en su ordenanza coeficientes inferiores dentro de los límites legales.

¿Pagaste de más? Las vías dependen de cómo se gestionó el impuesto

• Autoliquidación. Si el propio contribuyente presentó la autoliquidación, puede solicitar su rectificación y la devolución de ingresos indebidos mientras no haya prescrito el derecho, con carácter general en el plazo de cuatro años, aunque debe comprobarse desde qué momento se computa.
• Liquidación municipal no firme. Si el ayuntamiento notificó una liquidación y todavía está abierto el plazo de recurso, debe impugnarse por la vía procedente y dentro del plazo indicado en la notificación.
• Liquidación firme sin incremento. La STS 339/2024, de 28 de febrero, admite la revisión de oficio por nulidad de pleno derecho de determinadas liquidaciones firmes cuando no existió incremento de valor y se aplicó la normativa declarada inconstitucional por la STC 59/2017.

Esta última doctrina no convierte en revisable cualquier liquidación firme. Deben acreditarse la inexistencia de incremento, el marco normativo aplicado, la ausencia de cosa juzgada y los restantes requisitos del procedimiento de revisión.

Las situaciones consolidadas de la STC 182/2021

La STC 182/2021 limitó expresamente sus efectos. Consideró consolidadas, entre otras, las liquidaciones que no hubieran sido impugnadas y las autoliquidaciones cuya rectificación no se hubiera solicitado a 26 de octubre de 2021. Por ello, la mera invocación de esta sentencia no permite reabrir automáticamente todos los asuntos anteriores.

Cómo podemos ayudarte en A Plus

En A Plus Abogados y Economistas analizamos cada transmisión con un doble enfoque jurídico y fiscal.

• Comprobación de la existencia o inexistencia de incremento del valor del terreno.
• Comparación entre el método objetivo y el incremento real acreditable.
• Revisión de autoliquidaciones y solicitud de devolución de ingresos indebidos.
• Impugnación de liquidaciones municipales dentro de plazo.
• Planificación fiscal de compraventas, herencias y donaciones inmobiliarias.

¿Tienes dudas con la plusvalía de una venta, una herencia o una donación? Cuéntanos tu caso y valoramos si procede pagar, qué método resulta más favorable y si puedes reclamar. Escríbenos.

Este artículo tiene carácter divulgativo y no constituye asesoramiento jurídico. La normativa, las ordenanzas municipales y la jurisprudencia pueden cambiar; para adoptar decisiones concretas, debe comprobarse la regulación vigente y analizarse la documentación del caso.