Mensaje clave: El Consejo de Ministros prevé aprobar el 28 de julio de 2026 un real decreto-ley de vivienda que reintroduce la prórroga obligatoria de los contratos de alquiler hasta el 30 de junio de 2028, eleva al 21% el IVA del alquiler turístico, articula bonificaciones en el IRPF para arrendadores y reforma la fiscalidad de las SOCIMI. No estará vigente hasta su publicación en el BOE.

Contexto

Tras la anulación parcial de instrumentos anteriores y la presión sobre el mercado del alquiler, el Gobierno ha optado por concentrar en un único real decreto-ley un paquete amplio de medidas de vivienda. El texto se estructura en dos bloques: el primero orientado a contener precios, dar estabilidad a los contratos y combatir el fraude en los arrendamientos; el segundo dirigido a movilizar vivienda asequible, con la subida del IVA turístico, medidas de agilidad administrativa y una reforma de la Ley del Suelo.

Contenido detallado

• Prórroga forzosa de los contratos de alquiler cuya vigencia finalice entre el 21 de marzo de 2026 y el 30 de junio de 2028; según las estimaciones difundidas, podría beneficiar a cerca de cuatro millones de personas y un millón y medio de hogares.
• Regulación, por primera vez con rango legal, del alquiler de temporada, para acotar su uso frente al arrendamiento de vivienda habitual.
• Incremento del IVA de los pisos turísticos al 21%, equiparándolo a una actividad económica y desincentivando la vivienda de uso turístico frente al alquiler residencial de larga duración.
• Bonificaciones en el IRPF de entre el 15% y el 100% para los arrendadores que no suban o que bajen la renta, y recargo del IBI que puede alcanzar el 100% para grandes tenedores.
• Reforma de la fiscalidad de las SOCIMI: elevación del gravamen sobre beneficios no distribuidos del 15% al 25%, con reducción cuando más del 60% del parque se destine a alquiler asequible.
• Reforma de la Ley del Suelo y medidas de agilización administrativa para movilizar suelo y vivienda asequible.

Impacto sobre los clientes del despacho

Los arrendadores personas físicas deberán revisar la vigencia y renovación de sus contratos y la política de rentas para acceder a las bonificaciones; los propietarios de vivienda turística afrontarán un incremento relevante de su carga de IVA. Para clientes con estructuras patrimoniales o SOCIMI dedicadas a residencial, el nuevo gravamen del 25% sobre beneficios no distribuidos obliga a replantear la política de dividendos y de reinversión. Los grandes tenedores deberán evaluar el recargo del IBI y la clasificación de su cartera.

Riesgos y próximos pasos

• Riesgo de vigencia: el decreto no producirá efectos hasta su publicación en el BOE y deberá ser convalidado por el Congreso en el plazo legal; conviene no anticipar decisiones irreversibles.
• Riesgo interpretativo: el detalle de bonificaciones, umbrales de renta y régimen transitorio se conocerá con el texto definitivo; posibles diferencias entre el borrador y lo publicado.
• Próximo paso inmediato: seguir el Consejo de Ministros del 28/07/2026 y la publicación en el BOE, y preparar una circular a clientes con el análisis definitivo.
• Recomendación: inventariar contratos afectados por la prórroga y cuantificar el impacto del IVA turístico y del régimen SOCIMI antes de la entrada en vigor.