El Gobierno ultima un Real Decreto-ley de vivienda que reintroduciría la prórroga forzosa de los contratos de alquiler que vencen en 2026 y 2027, regularía por primera vez el alquiler de temporada y de habitaciones, elevaría el IVA de los pisos turísticos del 10 % al 21 % e incorporaría bonificaciones en el IRPF a los arrendadores que rebajen la renta. A 8 de julio de 2026 la norma seguía sin aprobarse por la falta de acuerdo parlamentario. Hasta su publicación en el BOE y su convalidación en el Congreso no producirá efecto alguno.
Contexto
El Ejecutivo intenta reactivar por la vía del decreto-ley las medidas de contención del alquiler después de que el Congreso no convalidara el Real Decreto-ley 8/2026, de 20 de marzo, rechazado por PP, Vox y Junts, cuyo acuerdo de no convalidación se publicó en el BOE de 30 de abril de 2026. El nuevo texto vuelve a incluir la prórroga extraordinaria de los contratos, ahora acompañada de incentivos fiscales a los arrendadores para recabar apoyos parlamentarios.
La negociación permanece abierta: Junts condiciona su apoyo a los incentivos fiscales a los caseros, mientras Podemos rechaza cualquier «regalo fiscal» a los arrendadores. El Ministerio de Consumo confiaba, a comienzos de julio, en aprobar la norma antes de final de agosto.
Contenido previsto de la norma
- Bloque de demanda: prórroga extraordinaria de los contratos que vencen en 2026 y 2027, regulación del alquiler de temporada y de habitaciones (con exigencia de contrato por escrito y delimitación de los supuestos) y bonificaciones en el IRPF a los arrendadores que rebajen la renta.
- Bloque de oferta: incremento del IVA de los pisos turísticos del 10 % al 21 % y medidas de agilización administrativa para movilizar vivienda asequible.
- Objetivo declarado: reconducir al alquiler de larga duración las viviendas destinadas a estancias cortas y limitar el fraude en los contratos de temporada que enmascaran arrendamientos de vivienda habitual.
Cuadro sintético de medidas, destinatarios y efectos
| Medida prevista | Destinatario principal | Efecto esperado |
|---|---|---|
| Prórroga forzosa de contratos (venc. 2026-2027) | Arrendadores de vivienda habitual | Continuidad de la relación arrendaticia; menor rotación |
| Regulación del alquiler de temporada y habitaciones | Arrendadores y gestores | Contrato por escrito; delimitación de supuestos; menos fraude |
| Bonificación en el IRPF por rebaja de renta | Arrendadores que bajen el precio | Incentivo fiscal a la moderación de rentas |
| IVA del 21 % a los pisos turísticos | Propietarios de vivienda turística | Mayor coste; posible reconversión a larga duración |
| Agilización administrativa de vivienda asequible | Promotores y Administración | Movilización de oferta de vivienda protegida |
Antecedente inmediato: el Real Decreto-ley 8/2026
El nuevo texto se elabora sobre la experiencia del Real Decreto-ley 8/2026, de 20 de marzo, que estableció una prórroga extraordinaria de dos años de los contratos de alquiler y limitó la actualización de la renta al 2 %. El Pleno del Congreso rechazó su convalidación el 28 de abril de 2026 y el acuerdo de no convalidación se publicó en el BOE de 30 de abril de 2026, lo que privó de efectos a las medidas. El Gobierno busca ahora una mayoría distinta incorporando incentivos fiscales a los arrendadores, foco central de la negociación con Junts y de la oposición de Podemos.
Impacto sobre los clientes del despacho
Para los arrendadores, la prórroga forzosa y la subida del IVA turístico reducen el margen de gestión de la cartera y exigen replantear la estrategia de rentabilidad, en especial en las zonas de mercado residencial tensionado. Los propietarios de pisos turísticos deberán evaluar la repercusión de la subida del IVA y la posible reconversión a alquiler de larga duración. Los inquilinos y las empresas gestoras deberán adaptar sus contratos a la nueva definición del alquiler de temporada.
Riesgos jurídicos
- Riesgo de no convalidación: como ocurrió con el RDL 8/2026, la norma podría decaer en el Congreso, generando inseguridad sobre los efectos de las medidas adoptadas en el intervalo.
- Retroactividad y régimen transitorio: habrá que analizar con detalle la aplicación a los contratos vigentes y a los celebrados entre la aprobación y la eventual convalidación.
- Litigiosidad: la delimitación del alquiler de temporada y la prórroga forzosa son fuente previsible de conflictos entre arrendador y arrendatario.
Próximos pasos
- Seguir la aprobación en Consejo de Ministros y la publicación en el BOE, y computar el plazo de 30 días hábiles para la convalidación en el Congreso.
- Preparar una nota informativa para clientes arrendadores y gestores de vivienda turística.
- Revisar los contratos de temporada en cartera para adecuarlos a la nueva regulación una vez en vigor.
- Analizar el aprovechamiento de las bonificaciones en el IRPF para arrendadores que rebajen la renta.
Cronología reciente de la regulación del alquiler (2023-2026)
| Fecha | Hito |
|---|---|
| 26/05/2023 | Entrada en vigor de la Ley 12/2023 por el derecho a la vivienda; nuevo marco de zonas tensionadas. |
| 2024-2025 | Aprobación del IRAV (INE) como índice de actualización de rentas en sustitución del IPC. |
| 20/03/2026 | Real Decreto-ley 8/2026: prórroga extraordinaria de dos años y limitación de la renta al 2 %. |
| 22/04/2026 | Real Decreto 326/2026: Plan Estatal de Vivienda 2026-2030. |
| 28/04/2026 | El Pleno del Congreso rechaza la convalidación del RDL 8/2026. |
| 30/04/2026 | Publicación en el BOE del acuerdo de no convalidación; las medidas quedan sin efecto. |
| Julio 2026 | Nuevo Real Decreto-ley de vivienda, pendiente de aprobación en Consejo de Ministros. |
Fuentes consultadas
- idealista/news — «El Ministerio de Consumo confía en aprobar el decreto de vivienda antes de final de agosto» (08/07/2026).
- Merca2 — «El Gobierno aprueba el decreto vivienda en julio con prórrogas forzosas y regulación del alquiler temporal».
- Moncloa.com — «Podemos rechaza el decreto de vivienda si incluye incentivos fiscales a caseros» (08/07/2026).
- Iberley — «El Congreso rechaza el RD-ley 8/2026, de 20 de marzo, sobre alquiler y prórrogas».
- BOE — Real Decreto 326/2026, de 22 de abril, Plan Estatal de Vivienda 2026-2030 (BOE-A-2026-8872).
Documento elaborado por A Plus Abogados y Economistas, S.L.P. a partir de fuentes públicas. La información refleja la situación a 12 de julio de 2026 y no constituye asesoramiento jurídico.