Las SOCIMI permiten invertir en el mercado inmobiliario de forma diversificada y con un régimen fiscal muy favorable. Te explicamos, en lenguaje claro, qué son, cómo funcionan y qué deberías mirar antes de entrar.

Áreas: Inmobiliario · Fiscal · Mercantil Lectura: 5 minutos

Qué es una SOCIMI

Una SOCIMI (Sociedad Anónima Cotizada de Inversión en el Mercado Inmobiliario) es el equivalente español de los REIT internacionales. Se trata de una sociedad anónima cuya actividad principal es adquirir y gestionar inmuebles urbanos para destinarlos al alquiler: viviendas, oficinas, locales, naves logísticas, residencias o centros comerciales.

Su régimen está regulado en la Ley 11/2009, de 26 de octubre. La idea de fondo es sencilla: en lugar de comprar tú directamente un piso para alquilarlo, inviertes en una sociedad que posee una cartera de inmuebles ya en explotación y reparte entre sus accionistas las rentas que generan.

Invertir en una SOCIMI es, en la práctica, convertirse en arrendador sin tener que comprar, gestionar ni mantener tú mismo el inmueble.

Cómo funciona: los requisitos clave

Para acogerse a este régimen y disfrutar de sus ventajas fiscales, la sociedad debe cumplir una serie de requisitos exigentes que protegen al inversor:

• Capital mínimo de 5 millones de euros (art. 5 de la Ley 11/2009). Al menos el 80% del activo invertido en inmuebles urbanos destinados al alquiler o en participaciones en otras SOCIMI o REIT (art. 3). Al menos el 80% de las rentas debe proceder del arrendamiento de esos inmuebles. Los inmuebles deben permanecer arrendados al menos tres años. Sus acciones deben cotizar en un mercado regulado o sistema multilateral de negociación (en España, habitualmente BME Growth o Portfolio Stock Exchange).

El reparto obligatorio de dividendos

Una característica esencial para el inversor es que la SOCIMI está obligada por ley a repartir la mayor parte de sus beneficios cada año (art. 6). En concreto debe distribuir:

• El 100% de los dividendos que reciba de otras SOCIMI o entidades análogas. Al menos el 50% de los beneficios obtenidos por la venta de inmuebles o participaciones (el resto debe reinvertirse). Al menos el 80% del resto de beneficios, es decir, los procedentes del alquiler.

Esto convierte a las SOCIMI en un vehículo orientado a generar renta periódica, atractivo para quien busca ingresos recurrentes más que pura revalorización.

La fiscalidad: la gran ventaja

El principal atractivo del régimen es su tratamiento en el Impuesto sobre Sociedades: la SOCIMI tributa al 0% por las rentas que cumplen los requisitos del régimen (art. 9). En otras palabras, el beneficio del alquiler no se grava en la sociedad, sino que llega prácticamente íntegro a los accionistas, que tributarán en su propia declaración.

Existen, no obstante, dos gravámenes especiales que conviene conocer: un 15% sobre los beneficios que la sociedad obtenga y no distribuya (cuando proceden de rentas no gravadas al tipo general), y un 19% sobre los dividendos repartidos a accionistas con una participación igual o superior al 5% cuando esos dividendos tributen en el socio a menos del 10%.

Para el inversor particular, los dividendos recibidos tributan en su IRPF como rendimientos del capital mobiliario, igual que los de cualquier otra acción.

Evitar la doble imposición —que el beneficio no se grave primero en la sociedad y otra vez en el socio — es la esencia del régimen SOCIMI.

Ventajas e inconvenientes a tener en

cuenta

Frente a comprar un inmueble directamente, invertir vía SOCIMI ofrece diversificación (entras en una cartera de varios activos), liquidez (las acciones se compran y venden en mercado) y gestión profesionalizada, sin las cargas de buscar inquilino, mantener el inmueble o responder de impagos.

Como contrapartida, el inversor está expuesto a la volatilidad de la cotización, no decide sobre los inmuebles concretos y depende de la gestión de un tercero. Como en cualquier inversión, conviene analizar la cartera, el endeudamiento y la trayectoria de la sociedad antes de entrar.

Este artículo tiene carácter divulgativo y no constituye asesoramiento de inversión ni recomendación de compra o venta: la decisión debe tomarse a partir de la información concreta de cada SOCIMI y, si procede, con asesoramiento profesional.

Cómo podemos ayudarte en A Plus

• En A Plus Abogados y Economistas acompañamos tanto a quienes quieren invertir a través de SOCIMI como a quienes estudian constituir o estructurar una, integrando siempre la perspectiva jurídica y la fiscal.
• Conocemos este vehículo de primera mano: A Plus es la gestora de Round Robin Inversiones SOCIMI, S.A., por lo que aplicamos a diario el régimen que aquí explicamos. Nuestro equipo de abogados y economistas trabaja el derecho societario y mercantil, la fiscalidad y el ámbito inmobiliario, lo que nos permite analizar este tipo de estructuras desde todos sus ángulos. Estaremos encantados de explicar Round Robin a cualquier interesado en participar.
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Este artículo tiene carácter divulgativo y no constituye asesoramiento jurídico. La normativa y la jurisprudencia citadas pueden cambiar; para decisiones concretas, recomendamos contrastar la redacción vigente y consultar con un profesional.