A Plus · Actualidad jurídica y fiscal. Áreas: Fiscal · Empresa familiar · Sucesiones. Lectura: 5 minutos.

Que tu sociedad de alquiler tribute como empresa familiar o como sociedad patrimonial puede cambiar la factura de una herencia en cientos de miles de euros. El Tribunal Supremo acaba de poner las cosas más fáciles… hasta cierto punto.

Una frontera que decide cuánto se paga por heredar

Muchas familias canalizan sus inmuebles de alquiler a través de una sociedad. La duda, cuando llega una herencia o una donación, es siempre la misma: ¿esa sociedad realiza una actividad económica o es una simple sociedad patrimonial que se limita a gestionar bienes?

La respuesta no es teórica. Si hay actividad económica, la transmisión de las participaciones puede acogerse a la reducción por empresa familiar en el Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones (ISD): al menos un 95 % de la base imponible, porcentaje que varias comunidades autónomas elevan hasta el 99 %. Además, las participaciones pueden quedar exentas en el Impuesto sobre el Patrimonio. Si la sociedad se considera meramente patrimonial, se pierde todo ese ahorro y la factura fiscal se dispara.

La llave: una persona empleada a jornada completa

La normativa del ISD se remite, a través del Impuesto sobre el Patrimonio, a la del IRPF para decidir si hay actividad económica. Y el artículo 27.2 de la Ley del IRPF es tajante: el arrendamiento de inmuebles se entiende como actividad económica únicamente cuando para su ordenación se cuente, al menos, con una persona empleada con contrato laboral y a jornada completa (el antiguo requisito del local exclusivo desapareció en 2015).

Durante años, la Administración añadió un filtro extra que no estaba en la ley: la llamada razonabilidad económica. Argumentaba que, si el número de inmuebles era pequeño, los contratos eran antiguos o parte de la gestión estaba externalizada, ese empleado no se justificaba, y denegaba el beneficio aunque el trabajador existiera de verdad.

El giro del Supremo: cumplir la ley basta

La sentencia del Tribunal Supremo de 14 de julio de 2025 cambió las reglas del juego. El Alto Tribunal fija doctrina clara: para aplicar la reducción por empresa familiar en el arrendamiento de inmuebles basta con acreditar el requisito del artículo 27.2 de la Ley del IRPF, sin que sea necesario justificar además la contratación desde un punto de vista económico. No cabe superponer a la ley un tercer examen de oportunidad o eficiencia.

El criterio se ha reiterado en pronunciamientos posteriores de 2026 y lo ha asumido el propio TEAC. El mensaje para las familias es de mayor seguridad jurídica: la comprobación es objetiva y se ancla en la situación existente en la fecha del devengo; y externalizar tareas accesorias no vacía, por sí solo, el requisito legal.

La ley exige una persona empleada a jornada completa; no un juicio sobre si esa contratación valía la pena.

Pero cuidado: no todo vale

El propio Supremo pone límites. Si la Administración sospecha que el contrato de trabajo es ficticio o simulado, conserva intacta su facultad de negar la actividad económica, pero debe hacerlo por el cauce correcto: una declaración motivada de simulación, con prueba suficiente y respeto de las garantías del contribuyente, no mediante una vaga apelación a la falta de razonabilidad.

Y hay más matices en el horizonte. Los tribunales siguen recordando que una sociedad realmente patrimonial, que no acredita una verdadera actividad, no se salva por el mero cumplimiento formal. Además, está pendiente de resolverse si el requisito del empleado puede cumplirse a través de otra sociedad del mismo grupo, algo habitual cuando los medios personales están centralizados. Conviene seguir de cerca esa evolución.

Cómo blindar la posición de tu sociedad

El nuevo criterio es favorable, pero exige orden y documentación. Recomendamos:

• Formalizar y documentar el contrato a jornada completa y describir con claridad las funciones reales del empleado: contabilidad, facturación, cobros y pagos, trato con inquilinos y proveedores, gestión de incidencias.
• Conservar la trazabilidad: nóminas, cotizaciones, evidencias de jornada y presencia, y previsión de sustituciones en bajas o vacaciones.
• Revisar la afectación de los inmuebles y vigilar que la sociedad no derive, con el tiempo, en una entidad patrimonial.
• Planificar la sucesión o la donación con antelación, comprobando el resto de requisitos del régimen (participación, funciones de dirección, plazos de mantenimiento) y las particularidades de tu comunidad autónoma.
• En estructuras de grupo, analizar dónde está contratada la persona empleada y cómo se ordena la actividad de arrendamiento.

Cómo podemos ayudarte

En A Plus acompañamos a familias y empresas en la fiscalidad y la protección de su patrimonio inmobiliario, integrando en un único equipo la visión jurídica y la económica. Somos abogados y economistas y trabajamos a diario el asesoramiento societario y mercantil, la fiscalidad de la empresa familiar y las sucesiones y donaciones, así como el ámbito inmobiliario.

• Diagnóstico de la calificación fiscal de la sociedad: actividad económica o patrimonial.
• Planificación de la reducción por empresa familiar en el ISD y de la exención en el Impuesto sobre el Patrimonio.
• Estructuración y documentación del requisito del empleado y de la actividad de arrendamiento.
• Planificación sucesoria y de donaciones, y defensa ante la Inspección tributaria.

Este artículo tiene carácter divulgativo y no constituye asesoramiento jurídico. La normativa y la jurisprudencia citadas pueden cambiar; para decisiones concretas, recomendamos contrastar la redacción vigente y consultar con un profesional.