Qué es una SOCIMI

Qué es una SOCIMI

Las SOCIMI son  Sociedades Anónimas Cotizadas de Inversión en el Mercado Inmobiliario.

Son el equivalente español a los REIT del mundo anglosajón, unos vehículos ideados para incentivar el mercado del alquiler.

Las SOCIMI permiten invertir en ACTIVOS INMOBILIARIOS sin necesidad de grandes desembolsos y facilitan la liquidez de dichas inversiones al encontrarse obligadas a cotizar en un mercado regulado o sistema multilateral de negociación, como es el Mercado Alternativo Bursátil (MAB).

Gozan de importantes INCENTIVOS FISCALES a cambio de cumplir ciertos requisitos establecidos en su régimen legal. (Ley 11/2009, de 26 de octubre, por la que se regulan las Sociedades Anónimas Cotizadas de Inversión en el Mercado Inmobiliario, modificada el 28 de Diciembre de 2012 con efecto para los periodos impositivos a partir del 1 de Enero de 2013).

Las SOCIMI facilitan la inversión en el mercado inmobiliario siendo su actividad principal la inversión en activos inmobiliarios de naturaleza urbana (viviendas, locales, hoteles, oficinas, garajes, etc.). También pueden mantener participaciones en otras SOCIMI.

La principal ventaja que ofrecen es el establecimiento de un régimen fiscal especial, siempre que cumplan una serie de requisitos que le permite tributar al 0% en el Impuesto de Sociedades.

 

Régimen Legal de la SOCIMI

Deben ser sociedades anónimas (S.A.) españolas o extranjeras, con capital totalmente desembolsado, cuyas acciones representadas en anotaciones en cuenta no tengan restricción estatutaria sobre negociación o transmisibilidad.

La cifra mínima de CAPITAL SOCIAL  es de 5 millones de euros.

Los bienes inmuebles que integren el activo de la sociedad deben permanecer arrendados por un MINIMO DE 3 AÑOS.

Distribuirán  la mayor parte de su BENEFICIO entre sus accionistas, al menos el 80% del beneficio después de impuestos.

Será su principal actividad el ARRENDAMIENTO de inmuebles URBANOS (viviendas, garajes, locales comerciales, oficinas, entre otros).

Se fija en el 80% el porcentaje obligatorio de inversión en bienes inmuebles para el ARRENDAMIENTO y, por tanto, el otro 20% de las rentas de una SOCIMI podrá proceder de OTRAS ACTIVIDADES. Dentro del 80% para arrendamiento se entiende incluida, la promoción de bienes inmuebles solares, para su posterior arrendamiento, la rehabilitación de inmuebles para su arrendamiento y la participación en otras SOCIMI o entidades similares e instituciones de inversión colectiva.

Las APORTACIONES NO DINERARIAS estarán basadas en la valoración realizada por un TASADOR INDEPENDIENTE.

Llevarán CONTABILIDAD INDIVIDUALIZADA por cada inmueble y para cada actividad.

Existen reglas de entrada y salida en el REGIMEN FISCAL ESPECIAL garantizando una adecuada tributación en las rentas generadas (especialmente en inmuebles que pertenezcan a diferentes periodos impositivos).

La LEY 11/2009, de 26 de octubre, por la que se regulan las Sociedades Anónimas Cotizadas de Inversión en el Mercado Inmobiliario se PUBLICÓ EN EL BOE el pasado 27 de octubre de 2009 y se modificó el 28 de diciembre de 2012.

 

Régimen Fiscal de la SOCIMI

Las SOCIMI están sujetas en el IMPUESTO DE SOCIEDADES al tipo del 0%.

La entidad tendrá un GRAVAMEN especial del 19% sobre los DIVIDENDOS o beneficios distribuidos a los socios cuya participación en el capital social sea igual o superior al 5%, cuando dichos dividendos, en sede de sus socios estén exentos o tributen a un tipo inferior al 10%.

Deberá regularizarse y tributar de acuerdo con el régimen general y el tipo general del IS en caso de incumplimiento de plazo de permanencia de 3 años (Art. 3.3 Ley 11/2009) o de que tribute por otro régimen distinto en el IS antes de que se cumpla el referido plazo de tres años.

La CONSTITUCIÓN de sociedades, las AMPLIACIONES DE CAPITAL o las APORTACIONES NO DINERARIAS a SOCIMI estarán exentas de OPERACIONES SOCIETARIAS.

Las SOCIMI gozan de una BONIFICACIÓN DEL 95% en el ITP por la adquisición de VIVIENDAS destinadas al ALQUILER o de terrenos para la promoción de viviendas destinadas al alquiler.

 

Requisitos para acceder a MAB

Deben ser sociedades anónimas (S.A.) españolas o extranjeras, con capital totalmente desembolsado, cuyas acciones representadas en anotaciones en cuenta no tengan restricción estatutaria sobre negociación o transmisibilidad.

La entidad debe designar un Asesor Registrado y a un Proveedor de liquidez.

Para los estándares contables si la empresa pertenece a la CEE puede optar entre NIIF o el estándar contable nacional. Si no pertenece a la CEE podrá optar entre NIIF y US GAAP.

El objeto social y régimen de inversión debe ser equiparable con el previsto en la legislación española para las SOCIMI.

Compromiso de los propietarios y directivos a no vender acciones ni realizar operaciones equivalentes a la venta durante un año desde la salida al mercado.

Será preciso que sean de titularidad de accionistas con un porcentaje inferior al 5 por ciento de la compañía, un número de acciones, que como mínimo correspondan a un valor estimado de 2 millones de euros, o bien que sea el 25 por ciento de acciones emitidas de la sociedad.

La entidad emisora deberá aportar una valoración realizada por un experto independiente de acuerdo con criterios internacionalmente aceptados, salvo que dentro de los seis meses previos a la solicitud se haya realizado una colocación de acciones o una operación financiera que resulten relevantes para determinar un primer precio de referencia para el inicio de la contratación de las acciones de la sociedad. Esa valoración podrá utilizarse, en su caso, como precio de referencia.

 

Beneficios que aporta la SOCIMI

A las empresas les ofrece:

  • Las SOCIMI tributarán al tipo de gravamen del 0% en el IS
  • Podrán acogerse al régimen especial no cumpliendo los requisitos establecidos, siempre que lo hagan dentro de los 2 años siguientes a la fecha de la opción por aplicar dicho régimen.
  • Exentas de tributación en las operaciones de constitución y aumento de capital y se les bonifica un 95% en la adquisición de viviendas destinadas al arrendamiento.
  • Motivo económicamente válido para escisiones bajo el régimen de neutralidad fiscal.

 

A sus accionistas e inversores les ofrece:

  • Valoración de mercado de la compañía.
  • Liquidez y ampliación de la base accionarial.
  • El 80 por ciento del beneficio después de impuestos se destinará a dividendo cada ejercicio.
  • Nuevas oportunidades de inversión.
  • Diversificación de carteras.
  • Rentabilidades atractivas.