La nueva subasta electrónica de Bienes Inmuebles

En los puntos siguientes se exponen de forma esquemática el procedimiento para la realización de la puja electrónica.

(Artículos 655 a 675 de la Ley de Enjuiciamiento Civil y 107 12 de la Ley Hipotecaria.)

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• REQUISITOS PARA PARTICIPAR EN LA SUBASTA:

1. Abierta la subasta, la puja se hace vía electrónica, con las siguientes reglas:
   • Identificarse de forma suficiente en el Portal de Subastas
   • Declarar que se conocen las condiciones generales y particulares de la subasta. Estas condiciones estarán en el Portal de Subastas
   • Tener acreditación: para ello, es necesario haber consignado el 5% de los bienes
2. El ejecutante solo puede tomar parte si existen otros licitadores. No es necesario que deposite cantidad alguna.
3. El ejecutante o acreedores posteriores pueden reservarse la facultad de ceder el remate a un tercero. Esta cesión deberá hacerse ante la Letrada de la Administración de Justicia responsable, con asistencia del cesionario, quien deberá aceptarla, previa o simultáneamente al pago del precio del remate.

• MOMENTO Y FORMA DE LA CELEBRACIÓN DE LA SUBASTA:

1. La subasta se realiza en el Portal de Subastas de la Agencia Estatal Boletín Oficial del Estado, https://subastas.boe.es, el cual realizará la numeración de los lotes formados.
2. La subasta se anuncia en el BOE, y se abrirán pasadas 24 horas. El anuncio contiene la fecha, la Oficina Judicial, el número de identificación y clase, y la dirección electrónica de la subasta.
3. El ejecutante, el ejecutado o el tercer poseedor, si lo hubiera, pueden aportar toda la información sobre el bien objeto de licitación.
4. Las pujas se envían telemáticamente a través de sistemas seguros de comunicaciones al Portal de Subastas. El postor debe indicar si consiente o no la reserva del depósito y si puja en nombre propio o de un tercero. Además, si el postor puja por una cantidad inferior a la del mejor postor hasta el momento, se le reservará el depósito de manera automática.
5. Las posturas pueden ser por importe superior, igual o inferior a la más alta ya realizada: si hay posturas por el mismo importe, se preferirá a la anterior en el tiempo. El Portal solo publicará la puja más alta hasta ese momento.

• DESARROLLO Y TERMINACIÓN DE LA SUBASTA. PAGO DE LA DEUDA:

1. Las posturas serán admitidas durante 20 días naturales desde su apertura, es decir, incluidos fines de semana y festivos. La subasta no se cerrará hasta transcurrir 1 hora desde la realización de la última postura siempre que fuera superior a la mejor realizada hasta ese momento, hasta que ello conlleve la ampliación del plazo inicial de 20 días por un máximo de 24 horas.
2. Si el Letrado de Administración de Justicia conoce de la situación de insolvencia del deudor, suspenderá la subasta y la dejará sin efecto aunque ya se hubiera iniciado.
3. Si la subasta se suspende por tiempo superior a 15 días, se devolverán las consignaciones. Para reanudar la subasta, es necesario que se haga una nueva.
4. Terminada la subasta, el Letrado de la Administración de Justicia expresará el nombre, apellidos y dirección del mejor postor y de la postura que formuló.
5. Si el mejor licitador no paga transcurrido el plazo, el siguiente postor por orden decreciente y siempre que hubiera optado por la reserva de postura, se convertirá en el postor vencedor.
6. Las devoluciones se harán a quien efectuó el depósito con independencia de si actuó por sí mismo o en nombre de otro.
7. En todo momento anterior a la aprobación del remate o adjudicación al ejecutante, puede el ejecutado recuperar sus bienes pagando al ejecutante lo que le deba incluidos intereses y costas. El Letrado de la Administración de Justicia acordará la suspensión de la subasta.

• APROBACIÓN DE REMATE Y ADJUDICACIÓN:

1. Si la mejor postura fuera igual o superior al 70% el Letrado de la Administración de Justicia responsable, aprobará el remate a favor del mejor postor de manera automática. En el plazo de 40 días hábiles el rematante habrá de pagar en la Cuenta de Depósitos y Consignaciones la diferencia entre lo depositado y el precio del remate.
2. Para el pago de cantidades reclamadas el Letrado de la Administración de Justicia puede acordar la subasta en lotes separados.
3. Si solo se hicieran posturas superiores al 70%, pero ofreciendo pagar a plazos con garantías suficientes, se harán saber al ejecutante quien podrá pedir la adjudicación del inmueble por el 70% del valor en 20 días. Si la ejecutante no hace uso de este derecho, se aprobará el remate a favor de la mejor de aquellas posturas.
4. En caso de vivienda habitual: transcurrido el plazo sin que el ejecutado ejercite su derecho, el ejecutante en 5 días puede pedir adjudicación del inmueble por el 70% de dicho valor o por la cantidad que se le deba siempre que sea superior al 60% del valor de tasación y de la mejor postura.
5. En caso de vivienda diferente a la habitual: si la mejor postura es inferior al 70% del valor por el que salió la subasta, y el ejecutado no hubiere presentado postura, el acreedor puede pedir la adjudicación por el 70% o por la cantidad que se le deba siempre que sea superior a la mejor postura.
6. Cuando el ejecutante no haga uso de esta facultad, se aprobará el remate a favor del mejor postor, siempre que hubiera ofrecido mas del 50% o si hubiera ofrecido menos que cubra de manera suficiente la cantidad por la que se haya despachado la ejecución, incluyendo intereses y costas.
7. Cuando la mejor postura sea igual o superior al 50% del valor del bien, el Letrado de la Administración de Justicia mediante decreto aprobará el remate a favor del mejor postor.
8. Si solo se hiciesen posturas superiores al 50% del valor de tasación del bien, pero ofreciendo pagar a plazos con garantías suficientes del precio alzado, el ejecutante en 5 días podrá pedir la adjudicación de los bienes por el 50%. Si no lo hiciese, se aprobará a favor de la mejor de las posturas presentadas.
9. Si la mejor postura es inferior al 50% del valor de tasación, o siendo inferior no cubre la cantidad por la que se haya despachado la ejecución incluyendo intereses y costas, el letrado de la Administración de Justicia resolverá sobre la aprobación del remate, resolverá teniendo en cuenta especialmente la conducta del deudor, las posibilidades de satisfacer la voluntad del acreedor, el sacrificio patrimonial del deudor y el beneficio que obtenga el acreedor. Cuando el letrado de la Administración de Justicia deniegue la aprobación del remate, dará traslado al acreedor para que pueda pedir la adjudicación de los bienes por el 50% del valor de la tasación o por la cantidad que se le deba o el que corresponda por tratarse de vivienda habitual.
10. Si en la subasta no hubiera ningún postor, en 20 días el acreedor puede pedir la adjudicación del bien.
    1. Si se tratara de vivienda diferente a la habitual: el acreedor puede pedir la adjudicación del 50% del valor por el que el bien hubiera salido a subasta, o por la cantidad que se le deba por todos los conceptos.
    2. Si se tratara de vivienda habitual: la adjudicación se hace por importe igual al 70% del valor del bien, o por el 60% si la cantidad que se le deba por todos los conceptos es inferior a ese porcentaje. Si en el plazo de 20 días el acreedor no hace uso de esa facultad, el Letrado de la Administración procederá al alzamiento del embargo a instancia del ejecutado.
11. Finalizada la subasta, se devolverán las cantidades a los postores excepto al mejor postor que se reservara en depósito como garantía del cumplimiento de su obligación y como parte del precio. Si los postores lo solicitan podrán mantener sus cantidades en depósito para que si el rematante no pagara el precio en el plazo pueda aprobarse el remate a favor del siguiente mejor postor y ante dos posturas iguales, tendrá preferencia la anterior en el tiempo.
12. Si los rematantes no pagan en plazo o si por su culpa dejara de tener efecto la venta, perderán su depósito y se procederá a nueva subasta, salvo que con los depósitos de aquellos rematantes se satisfaga el capital de intereses del crédito del ejecutante y las costas.
13. Cuando se le reclame para constituir hipoteca sobre los inmuebles subastados en un procedimiento judicial, el Letrado de la Administración expedirá testimonio del Decreto de aprobación del remate, aún antes de haberse pagado el precio. La solicitud suspenderá el plazo para pagar el precio del remate que se reanudará una vez entregado el testimonio al solicitante.

• ENTREGA DEL INMUEBLE

1. El adquiriente puede solicitar la posesión del inmueble que no se halle ocupado. Si estuviera ocupado, el Letrado de la Administración acordará el lanzamiento cuando el órgano judicial haya resuelto que el ocupante u ocupantes no tiene derecho a permanecer allí. También lo puede solicitar el adquiriente en plazo de 1 año desde la adquisición del inmueble, para que el órgano judicial resuelva sobre ese derecho de permanencia.
2. Los ocupantes serán citados a una vista que señalará el Letrado de la Administración en un plazo de 10 días, pudiendo alegar y probar lo que consideren oportuno respecto de su situación, sobre la cual el órgano judicial resolverá por medio de auto.

En Madrid a 08 de septiembre de 2016

A Plus Abogados y Economistas, SLP