Comprar una casa es, para muchas familias, la operación económica más importante de su vida. Y, sin embargo, suele cerrarse con prisas. Repasamos lo que conviene comprobar —en lo jurídico y en lo fiscal— para que la ilusión no acabe en un disgusto.

Áreas: Inmobiliario · Fiscal Lectura: 5 minutos

Antes de la señal: comprobar quién vende y qué vende

Antes de entregar ningún dinero conviene saber exactamente qué se está comprando y en qué condiciones. La herramienta básica es la nota simple del Registro de la Propiedad: confirma quién es el titular, la descripción de la finca y, sobre todo, las cargas que pesan sobre ella (hipotecas, embargos, servidumbres o derechos de terceros).

Conviene además revisar otros puntos que no aparecen en la nota simple:

• Que la vivienda esté al corriente de gastos de comunidad y conocer las derramas aprobadas o previstas. El estado de pago del IBI y de los suministros. La situación urbanística del inmueble: licencias, posibles obras sin legalizar o discrepancias entre lo real y lo registral. El certificado energético y, en su caso, la cédula de habitabilidad.

El contrato de arras: el momento más delicado

Lo habitual es reservar la vivienda mediante un contrato de arras, entregando una cantidad a cuenta del precio. No todas las arras son iguales, y la diferencia importa mucho si la operación se tuerce.

Firmar unas arras sin leer la letra pequeña puede salir mucho más caro que la propia señal.

Las llamadas arras penitenciales permiten desistir: si se echa atrás el comprador pierde lo entregado, y si lo hace el vendedor debe devolver el doble. Otras modalidades tienen efectos distintos. Conviene dejar claro, por escrito, qué tipo de arras se firman, el plazo para escriturar y qué pasa si la financiación no llega.

Notaría, escritura y registro

La compraventa se eleva a escritura pública ante notario y, después, se inscribe en el Registro de la Propiedad. La inscripción no es obligatoria, pero es muy recomendable: es lo que da seguridad frente a terceros.

Si hay hipoteca, el banco entregará información previa y habrá una visita al notario antes de la firma para verificar que el comprador entiende las condiciones del préstamo. Es un buen momento para resolver dudas sin presión.

Los impuestos: aquí se nota la diferencia

La carga fiscal de comprar vivienda depende, sobre todo, de si es nueva o de segunda mano, y varía según la comunidad autónoma:

• Vivienda nueva (comprada al promotor): se paga IVA (con carácter general, el 10 % en vivienda; tipos reducidos en VPO) más el impuesto de
• Actos Jurídicos Documentados (AJD), cuyo tipo fija cada comunidad. Vivienda de segunda mano: se paga el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP), un porcentaje sobre el valor que también fija cada comunidad y que suele situarse, según el territorio, en una horquilla de varios puntos. Existen tipos reducidos en numerosos casos (compradores jóvenes, familias numerosas, personas con discapacidad…).

Los porcentajes y las bonificaciones cambian de una comunidad a otra y se actualizan con frecuencia, así que conviene confirmarlos para el caso concreto antes de hacer números.

Para el vendedor también hay coste fiscal: la plusvalía municipal (si la hay) y la posible ganancia patrimonial en el IRPF. Y, una vez propietario, el comprador asumirá el IBI anual y demás tributos locales.

No olvidar los gastos asociados

Más allá del precio y los impuestos, hay que presupuestar notaría, registro y, si se contrata, gestoría. Como regla práctica, conviene reservar un porcentaje adicional sobre el precio para cubrir todos estos conceptos y no quedarse corto en el último momento.

En resumen

Comprobar antes de pagar, entender qué se firma en las arras, planificar la fiscalidad según la comunidad y presupuestar los gastos accesorios. Cuatro pasos sencillos de enunciar y fáciles de pasar por alto con la emoción de la compra. Una revisión previa con asesoramiento suele costar mucho menos que arreglar un problema después.

Cómo podemos ayudarte

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• Trabajamos de forma habitual el ámbito inmobiliario y el fiscal, tanto para particulares como para empresas, por lo que podemos revisar la operación de principio a fin y anticipar su coste fiscal antes de firmar.
• Revisión de cargas, situación registral y urbanística del inmueble. Redacción y revisión del contrato de arras y de la escritura. Cálculo y planificación de la fiscalidad de la compraventa (ITP, IVA, AJD, plusvalía). Acompañamiento en la firma ante notario y en la inscripción registral.

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Este artículo tiene carácter divulgativo y no constituye asesoramiento jurídico. La normativa y la jurisprudencia citadas pueden cambiar; para decisiones concretas, recomendamos contrastar la redacción vigente y consultar con un profesional.