EL DECRETO DE ADJUDCACIÓN Y SU INSCRIPCIÓN REGISTRAL

A lo largo del presente artículo vamos a detallar los requisitos necesarios que deben tenerse en cuenta para llevar a cabo la inscripción en el Registro de la Propiedad del Decreto de Adjudicación de una vivienda. 

 

Introducción

En primer lugar, es importante distinguir la diferencia entre el Decreto de Aprobación del Remate y el Decreto de Adjudicación.

El Decreto de Aprobación del Remate es la resolución procesal mediante la cual se determina el mejor postor en la subasta, requiriéndose al mismo a fin de que en el plazo de cuarenta días hábiles, contados a partir del día siguiente a la notificación del mismo, consigne el precio del remate. En ningún caso es equivalente a un título de propiedad.

El Decreto de Adjudicación, será dictado por el Juzgado una vez constatada la consignación del remate por parte del mejor postor, siendo ésta la resolución judicial que determina la transmisión del inmueble objeto de subasta, y por tanto el documento que deberá ser objeto de inscripción en el Registro de la Propiedad.

 

¿Qué documentación es necesario aportar al Registro de la Propiedad para tramitar la inscripción?

Junto con el Decreto de Adjudicación, que tal y como se ha detallado anteriormente, corresponde al título de propiedad del inmueble adjudicado, es necesario aportar los siguientes documentos, que serán verificados por el Registrador de la Propiedad:

  1. Liquidación del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales Onerosas.
  2. Mandamientos de cancelación de cargas.
  3. Liquidación del Impuesto sobre Actos Jurídicos Documentados
  4. Instancia que certifique que la vivienda se encuentra libre de arrendatarios y ocupantes.
  5. Liquidación del Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana (plusvalía) o comunicación al Ayuntamiento de la operación.

 

1. Liquidación del Impuesto sobre transmisiones Patrimoniales Onerosas

  • ¿Quién tiene que efectuar la declaración y cómo se liquida el impuesto?

En el caso de transmisiones de bienes realizadas mediante subasta judicial, al igual que ocurre cuando se trata de operaciones de compraventa, el obligado tributario será el adjudicatario/adquirente del inmueble, que deberá realizar la autoliquidación del impuesto a través del Modelo 600 en el plazo de 30 días hábiles. Para ello hay que tener en cuenta que el impreso correspondiente a dicho modelo estará regulado de una forma determinada en cada comunidad autónoma, por lo que es aconsejable acceder al mismo a través de la página web de la Consejería de Economía y Hacienda correspondiente. (En el caso de que una comunidad autónoma no tenga competencias en este ámbito, la autoliquidación deberá realizarse a través de la Agencia Tributaria).

Es importante señalar que el documento liquidable en el impuesto sobre transmisiones patrimoniales onerosas en adquisiciones mediante subasta judicial es el Decreto de Adjudicación.

 

  • ¿Qué tipo de gravamen se aplica?

En el caso de transmisiones de bienes inmuebles, el tipo general de gravamen es del 6% en la Comunidad Autónoma de Madrid (a partir del 01 de enero de 2014), que deberá ser aplicado sobre la base imponible, constituida por el valor de adquisición fijado en la subasta.

 

  • ¿Qué documentación obligatoria se debe aportar?

Adicionalmente al Impreso correspondiente al Modelo 600, en el que deberá figurar el justificante de ingreso de la deuda tributaria, deberá aportarse una copia del Decreto de Adjudicación.

 

2. Mandamientos de cancelación de cargas

De acuerdo con lo dispuesto en artículo 674 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, junto con el Decreto de adjudicación se expedirá Mandamiento al Registro de la Propiedad de cancelación de la anotación que haya originado el remate o la adjudicación, así como todas las inscripciones y anotaciones posteriores. En cuanto a las cargas que anteceden a la ejecutada, es preciso señalar que éstas subsisten tras la adjudicación, por lo que deberán ser asumidas por el adjudicatario.

 

3. Liquidación del impuesto sobre Actos Jurídicos Documentados

  • ¿Quién tiene que efectuar la declaración y cómo se liquida el impuesto?

En este caso, el documento liquidable es el Mandamiento de Cancelación de cargas, al contener éste actos inscribibles en el Registro de la Propiedad, siendo el obligado tributario la persona en cuyo interés se expiden los documentos; en el caso de transmisión de bienes mediante subasta judicial, el adjudicatario.

La liquidación del impuesto sobre Actos Jurídicos Documentados debe realizarse a través del Modelo 601. Al igual que en el caso anterior, el impreso correspondiente estará regulado de una determinada forma en cada comunidad autónoma, por lo que es aconsejable acceder al mismo a través de la Consejería de Economía y Hacienda correspondiente.

 

  • ¿Qué tipo de gravamen se aplica?

Si bien el tipo general de gravamen es el 0,75% en la Comunidad Autónoma de Madrid, que debe ser aplicado sobre el valor declarado en el documento, en el caso que nos ocupa y que supone la liquidación del Mandamiento de cancelación de cargas, es una operación no sujeta al impuesto y como tal hay que declararla.

 

  • ¿Qué documentación obligatoria se debe aportar?

Adicionalmente al Impreso correspondiente al Modelo 601, deberá aportarse una copia del correspondiente Mandamiento de cancelación de cargas.

 

 4.Instancia Vivienda libre de arrendatarios

Otro de los requisitos exigibles por el Registro de la Propiedad para la inscripción del Decreto de Adjudicación, es la presentación de una instancia mediante la que el adjudicatario o un representante del mismo en caso de que éste sea persona jurídica, certifique que el inmueble ejecutado se encuentra libre de arrendatarios y ocupantes.

Mediante resolución de fecha 08 de noviembre de 2012 de la Dirección General de los Registros y el Notariado, se determina que la obligación de acreditar que el inmueble se encuentra libre de arrendatarios viene justificada por el hecho de que la adjudicación de una finca en procedimiento de ejecución es un supuesto equiparable a una operación de compraventa, lo que implica la aplicación de lo dispuesto en el artículo 25 de la Ley 29/1994 de Arrendamientos Urbanos, referido al derecho de adquisición preferente.

 

5. Impuesto sobre el incremento de valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana (“Plusvalía”)

De acuerdo con el artículo 106.1 del Real Decreto Legislativo 2/2004, por el que se aprueba el Texto Refundido de la Ley Reguladora de las Haciendas Locales, en las transmisiones de inmuebles onerosas, el sujeto pasivo del IIVTNU será la persona, física o jurídica que transmita el inmueble, lo que, aplicado a la adjudicación de un inmueble a través de subasta judicial que es el caso que nos ocupa, implica que el obligado tributario no es otro que el propio ejecutado.

No obstante lo anterior, uno de los requisitos imprescindibles para la inscripción de la transmisión en el Registro de la Propiedad es que se acredite la liquidación del impuesto ante la correspondiente Administración Municipal, que debe ser efectuada en el plazo de 30 días.

Es por ello que, aunque efectivamente no es obligación del adjudicatario afrontar el pago del impuesto, sí debe acreditar la comunicación de la operación a la Administración Municipal; para lo cual el propio Registro de la Propiedad dispone de un impreso confeccionado a tal efecto que deberá ser rellenado por el adjudicatario, e incluido junto al resto de la documentación aportada. En este caso particular, será el propio Registro de la Propiedad quien remita el ejemplar correspondiente al Ayuntamiento.

 

Madrid, 02 de junio 2017

 

A Plus Abogados y Economistas, S.L.P